Infos défiscalisation

Le panel des mécanismes de défiscalisation est large. En effet, il existe divers moyens pour réduire le montant de ses impôts. Tout d’abord cette stratégie de défiscalisation peut s’établir dans le cadre de l’impôt sur le revenu ou bien l’impôt sur la fortune.

De surcroît il est possible d’envisager la défiscalisation par différents biais (l’investissement immobilier, l’épargne retraite, l’emploi d’un salarié à domicile…).

Si les rabots fiscaux successifs  limitent aujourd’hui la marge de manœuvre des mécanismes de défiscalisation, ils restent un enjeu de taille. La pression fiscale qui pèse sur les contribuables français n’a fait que croître ces dernières années, vous êtes donc de plus en plus nombreux à envisager la défiscalisation comme une priorité.

Il n’existe pas une meilleure solution pour défiscaliser mais une ou des solutions adéquates. La défiscalisation passe nécessairement par un investissement de la part du contribuable, qu’il soit fait en une seule fois (comme dans le cadre d’un investissement locatif) ou bien récurent (comme dans le cadre de versements effectués sur un Plan d’Epargne Retraite).

Comment optimiser sa défiscalisation

Un des objectifs de l’investisseur est d’optimiser sa rentabilité et sa fiscalité.

L’investissement immobilier reste un moyen pour placer son argent de manière sûre et de bénéficier d’une rentabilité. Par ailleurs, avec l’augmentation des prix de l’immobilier de puis les années 2000, les rendements dans l’immobilier ne connaissent pas la même croissance. Plusieurs démarches sont possibles pour optimiser sa défiscalisation.

La première démarche à adopter est de privilégier les villes dynamiques à forte demande locatives, car il est certain que si on se tourne vers des villes actives du type balnéaire, alors les loyers seront perçus uniquement pendant la durée des périodes de vacances. De ce fait, les rentrées d’argent ne seront pas suffisantes pour autofinancer le prêt souscrit ayant permis l’acquisition du bien immobilier et du dispositif de défiscalisation. Même si il est vrai que dans les villes touristiques, les loyers sont très élevés, il ne faut pas négliger le fait que le prix d’achat de la pierre l’est également.

En choisissant une ville dynamique sur le plan économique, et dont la population augmente, est une garantie que la demande locative augmentera dans le futur. La présence d’université assure une clientèle d’étudiants qui n’hésiteront pas à louer de grands appartements via la colocation.

Ensuite, acheter un bien loué dans l’ancien permet de bénéficier d’une décote. Investir dans l’ancien offre également des perspectives intéressantes. L’éventail de prix reste large, et cela permet d’abaisser le ticket d’entrée. Le rendement locatif avant impôt est supérieur. Cela signifie aussi que le rapport loyer/remboursement du crédit immobilier est plus favorable, notamment pour les investisseurs ne disposant pas de gros revenus. Concrètement le besoin de trésorerie est plus faible.

Aujourd’hui, à moins d’acheter un immeuble entier, il est rarissime que les loyers compensent entièrement la mensualité du crédit. Cependant, il faut noter comme cité dans le paragraphe susmentionné, qu’il est possible de faire l’acquisition d’un bien déjà occupé. Cela permet d’obtenir une décote variable au prorata de la durée du bail de location qui reste à courir. Ce type de biens se trouve en principe dans le cadre des ventes à la découpe des immeubles appartenant aux mutuelles ou autres compagnies d’assurances. Des spécialistes comme Ad Valorem, Locare ou Nexity-Saggel font des offres variées.

En général, ces immeubles sont bien entretenus et l’accès au dossier du locataire en place est possible. En ce qui concerne la possible décote, il faut désormais tabler autour de 7 à 8%. Par ailleurs, un logement ancien offre des possibilités d’amélioration de la rentabilité locative au prix de quelques travaux d’embellissement. Ces dépenses viennent en déduction des revenus fonciers et évitent de payer des impôts sur les loyers. Elles peuvent même créer un déficit foncier permettant alors de faire baisser l’impôt sur le revenu.

Défiscaliser : quel crédit immobilier choisir ?

A savoir, il est préférable d’adopter pour le crédit in fine si le contribuable est fortement imposé. Acheter à crédit s’impose quand on veut réaliser un investissement locatif. On peut, par la suite déduire des loyers encaissés les intérêts d’emprunt. Ce qui permet d’alléger la fiscalité. C’est pourquoi une formule de crédit in fine paraît adéquate dans ce schéma là

Avec ce mode de financement, les mensualités ne sont composées que des intérêts et du coût de la couverture assurance emprunteur. Le capital est remboursé au terme du crédit grâce à une épargne que l’on peut constituer parallèlement. La mensualité du crédit immobilier in fine est donc inférieure à celle d’un crédit immobilier classique déduction du capital.

Fiscalement, on peut déduire toute l’année et pendant toute la durée du prêt immobilier, le même montant d’intérêts d’emprunt, soit bien plus qu’avec un crédit amortissable pour lequel les intérêts vont en diminuant au fur et à mesure des remboursements.

Ainsi, le coût élevé du crédit est censé être compensé par la gain fiscal engendré. Le montage est tout de même risqué, car au terme du crédit rien ne garantit que l’épargne placée généralement sur un contrat d’assurance vie, soit suffisante. Bien que les établissements bancaires proposes une porte de sortie, la rentabilité n’est plus au rendez-vous.

C’est pour cela qu’il est déconseillé de souscrire un contrat d’assurance vie multisupport dont le rendements dépendent de l’évolution de la Bourse. En tout état de cause, il est préférable de savoir sur quelles hypothèses de rendement les simulation ont été faites.

Mieux vaut privilégier un financement de crédit immobilier à taux fixe pour votre défiscalisation. Pour optimiser le financement de son investissement, la banque peut proposer un crédit à taux révisable dit aussi variable. Les taux de départ étant plus compétitifs, le montant de la mensualité est moins élevé. Pour un investisseur cela signifie que son loyer va couvrir une partie conséquente du remboursement de la mensualité. Au début de l’amortissement, tout au moins !!! Cependant, ce scénario optimiste ne prend pas en compte le contexte actuel des taux à court terme. Effectivement, les taux d’emprunts de prêt immobilier sont historiquement bas, le taux révisable dans ce cas là n’a aucun intérêt.

Les courtiers en prêt immobilier et les courtiers en rachat de prêt sont devenus beaucoup plus pointus pour le financement d’un investissement locatif. Par un exemple un intermédiaire en opérations de banque et services de paiement (IOBSP), vous donne des conseils rarissimes, comme l’astuce de conserver le tableau d’amortissement initial du prêt de défiscalisation et de déduire en fonction en cas de rachat de crédit immobilier. La banque qui vous finance, vous demande automatiquement de domicilier vos comptes bancaires dans leur établissement afin de pouvoir vous octroyer les meilleures conditions pour le financement de votre investissement locatif.

Effectivement, il est beaucoup plus facile d’obtenir des meilleures conditions lors des négociations dès lors que l’investisseur (souscripteur(s)/emprunteur(s)) apporte la gestion de leurs avoirs et salaires, plutôt que leurs seuls encours de loyer encaissés.

Enfin pour obtenir le meilleur taux d’intérêts imbattable, il est recommandé de solliciter également les organismes de crédits collecteurs du 1% logement. Il est largement possible d’obtenir un crédit au taux de 2%, voire 1% si l’entreprise de l’investisseur est affiliée au 1% logement. Le prêt peut atteindre 40% du prix d’achat du bien immobilier contre l’engagement de louer à des candidats locataires proposés par l’organisme. Une opportunité à ne surtout pas négliger !